Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları, hem deprem riski hem de yapı güvenliği açısından her geçen gün daha kritik bir hale gelmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yapılan düzenlemeler; maliklerin haklarını, idarelerin yetkilerini ve uygulama süreçlerini doğrudan etkilemektedir. Son olarak Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikler, riskli yapı süreci, satış usulleri, imar hakkı aktarımı ve harç muafiyetleri gibi birçok başlıkta önemli yenilikler içermektedir.
Aşağıda, 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile getirilen başlıca düzenlemeler özetlenmiştir.
İçindekiler
Riskli Yapı Şerhi ve Tapu İşlemlerine İlişkin Değişiklikler
Madde 8 / Fıkra 9 – Riskli Yapı Şerhinin Terkini
Riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra, tapu kütüğüne parselin hâlen “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair” yeni bir belirtme (şerh) düşülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Böylece taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamındaki durumu tapu kayıtlarında açıkça izlenebilir olacaktır.
Malik Toplantıları ve Uygulama Kararlarına İlişkin Yenilikler
Madde 15 / Fıkra 2 – Uygulama Kararı ve Toplantı Usulü
Satış kararı alınmadan önce tüm maliklerin toplantıya çağrılması zorunluluğu getirilmiştir. Toplantı çağrısının usulü detaylandırılmış; Ek-12 formu, binaya ilan asılması ve benzeri yöntemler açıkça tanımlanmıştır.
Yapı Ruhsatı, Satış Süreci ve Çoğunluk Kararları
Madde 15 / Fıkra 4 – Yapı Ruhsatı Başvurusu ile Satış Süreci İlişkisi
Maliklerin salt çoğunlukla yapı ruhsatı almak istemesi halinde; satış için salt çoğunlukla anlaşıldığını gösteren bilgi ve belgelerle Müdürlüğe başvurulması üzerine, ilgili idareye salt çoğunlukla ruhsat düzenlenebileceğine dair bildirim yapılabilmesine imkan tanınmıştır.
Satış Önceliği ve Sözleşme Düzenlemeleri
Madde 15 / Fıkra 5 – Satış Önceliği ve Sözleşme
Mevcutta zaten bulunan bu fıkra yeniden düzenlenmiştir. Buna göre:
Bunlara da Göz Atmayı Unutmayın
Riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde,
Satışın öncelikle Başkanlığa, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekmektedir.
Dönüşüm projesini gerçekleştiren kurumun uygun görmesi halinde, arsa paylarını satın alanlarla konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecektir.
İfraz ve İmar Hakkı Aktarımına İlişkin Hükümler
Madde 15 / Fıkra 8 – İfraz Durumu
Riskli olarak tespit edilen parsel ifraz edilirse:
Binanın bulunduğu parsel 6306 sayılı Kanun kapsamında kalmaya devam eder.
İfraz sonucu oluşan diğer parseller 6306 sayılı Kanun hükümlerinden yararlanamaz.
Madde 15 / Fıkra 10 – İmar Hakkı Aktarımı
İmar hakkı aktarımına ilişkin mevcut fıkra yeniden düzenlenmiş;
Transfer şartları, tüm maliklerin şuyulandırılması ve malik muvafakatleri şartına bağlanarak ilgili iş ve işlemler detaylı şekilde tanımlanmıştır.
Satış Başvuruları ve Üçüncü Kişilere Satış Süreci
Madde 15/A / Fıkra 1-a – Satış Başvuru Belgeleri
Satış başvurularında;
Toplantı davet belgeleri
Toplantı tutanağı zorunlu evrak haline getirilmiştir.
Madde 15/A / Fıkra 12 – Üçüncü Kişiye Satışlarda İlan
Tekrarlayan satış işlemleri için prosedür sadeleştirilmiştir.
Bu kapsamda:
Ek-13 formu getirilmiş,
3. kişilere satışlara satışlara ilişkin e-Devlet üzerinden bildirim zorunluluğu eklenmiştir.
Harç Muafiyeti ve Tevhid İşlemleri
Madde 16 / Fıkra 11 – Tevhid Edilen Parsellerde Harç Muafiyeti
Riskli yapının bulunduğu parselin:
Boş parsellerle tevhit edilmesi veya
Yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumlarında; tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parsel alanının, yeni oluşan parsel alanına oranı nispetinde yararlanılacaktır hususu net bir şekilde açıklanmıştır.
Teminat Oranına İlişkin Geriye Dönük Düzenleme
Geçici Madde 5 – Teminat Oranı (Yeni Eklenen Madde)
13 Aralık 2024 tarihinde teminat oranı %10’dan %6’ya düşürülmüştü.
Bu geçici madde ile:
1 Ocak 2024 tarihinden itibaren alınan ruhsatlar için de teminat oranının geriye dönük olarak %6’ya uygulanabilmesi sağlanmıştır.
Yapılan Değişikliklerin Kısa Özeti
Yapılan düzenlemeler ile riskli yapı şerhinin terkini sonrası tapu kütüğüne yeni belirtme düşülmesi zorunlu hale getirilmiş, satış kararı öncesinde tüm maliklerin toplantıya çağrılması ve bu çağrıya ilişkin usuller detaylandırılmıştır. Salt çoğunluğunun sağlandığının belgelenmesinden sonra yapı ruhsatı başvuru süreci yönetmelikle yeniden tanımlanmıştır. Riskli parsellerde ifraz işlemlerinin kapsamı netleştirilmiş, imar hakkı aktarımına ilişkin şartlar ayrıntılı olarak belirlenmiştir. Ayrıca satış başvurularında istenecek belgeler güncellenmiş, üçüncü kişilere satışlarda ilan ve bildirim usulleri yeniden düzenlenmiş, tevhit ve imar hakkı aktarımı durumlarında uygulanacak harç muafiyetleri ile ruhsat aşamasında ilgili belediyesine sunulan teminatların oranına ilişkin geçici hükümler mevzuata eklenmiştir.
Mustafa AKSU
İnşaat Mühendisi
Sanal Şantiye sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
