Yerleşim yerlerinde yapılaşmalar uygulama imar planlarına göre teşekkül eder. Uygulama imar planlarında konut alanları, ticaret alanları, eğitim alanları, sağlık alanları, sosyal donatı alanları (park vb.) ve yoğunlukları belirlenmiştir. İlgili idareler de uygulama imar planlarına bağlı kalmak şartıyla yapı ruhsatı düzenlerler. Ancak zaman zaman mevcut planlarda vatandaşların talebi doğrultusunda ya da resen değişikliğe gidilebilir. Mesela kat sayısının artırılması gibi, konut alanının ticarete çevrilmesi gibi. Bu değişikler neticesinde arsaların değeri artar/artabilir. Bu durum göz önüne alınarak, uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ı(neredeyse tamamı) kamuya aktarılması düşünülerek Değer Artış Pay Uygulama Yönetmeliği 22 Kasım 2025 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Burada amaç, uygulama imar planı değişikliği neticesi taşınmazda meydana gelecek değer artışının yüzde doksanının, değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasıdır.
Değer artışı kavramı nedir?
Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının, uygulama imar planı öncesi tespit edilen değeri ile değişiklik sonrası tespit edilen değer arasındaki farktır. Örneğin 3 kata imarlı bir arsa 1000 birim liraya satılıyorsa, imar plan değişikliği sonucu bu arsa 5 kata imarlı duruma gelmişse ve 1200 birim liraya satılıyorsa, buradaki değer artışı 1200-1000=200 birim liradır. Ve bu 200 birim liranın 200×0,90=180 birim lirasının devlete verilmesi gerekecektir. Burada önemli husus değer artışı hesabında arsa üzerinde bulunan yapıların dikkate alınmamasıdır.
Değer artışı hesabında 2 önemli unsur
- Mevcut haliyle parselin değeri
- Plan değişikliği sonucu yeni durumda parselin değeri.
İmar planı değişikliğine konu parselin mevcut değerleme raporu SPK tarafından yetkilendirilmiş, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hazırlanır. Bu raporun bedelini plan değişikliğini isteyen arsa sahipleri öder. Plan neticesinde yeni oluşacak durumun değer artışı ise Belediyeler, il özel idareleri, Büyükşehir belediyeleri bünyesinde kurulacak olan Kıymet Takdir Komisyonu tarafından belirlenir.
Değer artışına konu plan değişiklikleri hangi taşınmazları kapsar?
Değer artışına konu plan değişiklikleri, en az 1000 metrekarelik imar adalarında, parsel bazında fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleridir. Kentsel dönüşüme girebilecek, riskli yapı mevcut parsellerde %20 inşaat alanı artısına kadar değer artış payı hesaplanmaz. Plan değişikliği %20 üzerinde bir inşaat alanı artısına sebebiyet vermişse, %20 artışın üzerindeki kısım değer artısına konudur.
Tüm plan değişikliklerinde değer artış payı alınacak mı?
Hayır. İdarelerce resen onaylanan plan değişikliklerinin değer artış pay ile ilgisi yoktur, ayrıca kamu mülkiyetindeki alanlardan da değer artış pay alınmaz.
Plan değişikliği talebi, plan değişikliğine konu olan sınırlar içindeki tüm taşınmazların sahiplerinin ya da vekillerinin dikenceyle ilgili idareye başvurması ile gerçekleşir.
Sonuç
Değer artış pay yönetmeliğinde belirtilen %90 oranı epey yüksek bir orandır. Bu oranın ileriki günlerde düşürülerek vatandaşın bu değer artışından makul bir seviyede yararlanması uygun olacaktır. Ayrıca Kentsel dönüşümün önünü açan imar artışı ile maliyetin karşılanması durumu bu yönetmelikle sekteye uğrayacaktır. Her ne kadar riskli bina bulunan taşınmazlarda %20 inşaat alanına kadar olan kışım değer artış orandan muaf olmada, %20 inşaat alanı muafiyeti çok düşük bir değerdir ve kentsel dönüşüme girmeyi düşünenler için ek bir maliyet doğuracaktır. Kentsel dönüşüme girecek yerlerden değer artış payı alınması tamamen kaldırılmalı ve vatandaş kentsel dönüşüme yönlendirilmelidir.
Ahmet ÇELİKKOLLU
İnşaat Mühendisi
ESKİŞEHİR
0 545 401 95 15
Sanal Şantiye sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
