Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Değişti: Asansör, Emsal, Bodrum Kat ve Ofislerin Konuta Dönüşümünde Yeni Dönem
1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde önemli düzenlemeler yapıldı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan değişiklikle birlikte; süs havuzlarının tanımı, TAKS ve KAKS uygulamaları, emsal hesabına dahil edilmeyecek alanlar, asansör zorunluluğu, ruhsat yenileme süreçleri ve ofis/büro bağımsız bölümlerin konuta dönüştürülmesi gibi konularda yeni hükümler getirildi.
Süs Havuzu Tanımı Yönetmeliğe Girdi
Yönetmeliğe “süs havuzu” tanımı eklendi. Buna göre süs havuzları; yüzme amacı taşımayan, görsel ve estetik amaçlı, mimari yapı ile bütünlük arz eden ve ilgili idaresince uygun görülen havuzlar olarak tanımlandı.
Bu düzenleme, özellikle peyzaj kapsamında yapılan havuzların emsal ve bahçe kullanım hesabındaki yerinin daha net değerlendirilmesini sağlayacak.
TAKS ve KAKS Uygulamasında Yeni Açıklık
Ayrık veya blok nizam yapılaşmalarda, uygulama imar planında açıkça belirtilmemişse TAKS oranının %40’ı geçemeyeceği hükmü korunurken, KAKS verilmeyen veya yalnızca yapı yaklaşma mesafeleri belirlenen parsellerde uygulamanın nasıl yapılacağı yeniden düzenlendi.
Yeni düzenlemeye göre, belirli şartlar altında TAKS %60’ı geçmemek kaydıyla yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılabilecek.
Bunlara da Göz Atmayı Unutmayın
Bu değişiklik, özellikle imar planında tüm yapılaşma koşulları açıkça belirtilmemiş parsellerde uygulama birliğini artırmayı hedefliyor.
Pergola, Süs Havuzu ve Bazı Açık Alanlar Emsal Dışında Değerlendirilebilecek
Yönetmelikte emsal hesabına ilişkin önemli bir netleştirme yapıldı. Bağımsız bölüm niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi kapsamında yapılan pergola ve süs havuzlarının belirli kısımları emsal hesabı dışında değerlendirilebilecek.
Ancak burada önemli bir sınır getirildi: Bu kullanımlar, ilgili diğer bahçe kullanımlarıyla birlikte bahçe alanının %20’sini geçemeyecek.
Ayrıca giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma katlı zemin katta asma kat döşemesi hizasındaki boşluklar ve baza üzerinde yer alan, gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan çatı veya çakıl kaplı alanlar da emsal hesabı açısından yeniden düzenlendi.
Umumi Binalarda Ortak Alan Tanımı Genişletildi
Tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsamında kalan yapılarda; ticari amaç içermeyen çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otopark ile son kat üzerindeki herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak nitelikli teras çatılar emsal hesabı yönünden ortak alan kapsamında değerlendirilecek.
Bu düzenleme, özellikle kamuya açık veya çok kullanıcılı yapılarda ortak ihtiyaç alanlarının projelendirilmesini kolaylaştırabilecek nitelikte.
Asansör Zorunluluğunda Bodrum Kat Detayı
Yönetmeliğin asansör hükümleri de değiştirildi.
Buna göre tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere; bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan bodrum katlar dahil kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansör yapılması zorunlu olacak.
Asansör zorunluluğu bulunan binalarda asansörlerin bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi gerekecek. Ancak bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansör ulaştırılması zorunlu olmayacak.
Bu değişiklikle, bodrum katların kullanım niteliği asansör zorunluluğu bakımından daha belirleyici hale getirildi.
Ruhsat Yenilemede 2 Yıl Kriteri
Yapı ruhsatına ilişkin düzenlemede de dikkat çeken bir değişiklik yapıldı.
Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda, yeniden ruhsat düzenlenmesi gerekirse; yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin güncel mevzuata uyulacak. Diğer hususlarda ise yapının ilk ruhsat aldığı tarihteki mevzuat esas alınacak.
Ancak ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre yeniden ruhsat düzenlenecek.
Bu hüküm, ruhsat alıp inşaata başlamış yapılarla başlamamış yapılar arasında açık bir ayrım getiriyor.
Müstakil Konutlarda Asansör ve Erişilebilirlik Platformu İmkânı
Yeni düzenlemeyle, bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda, belirli şartlarla bina içinde asansör veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma-iletme platformu yapılabilmesinin önü açıldı.
Bunun için fen ve sanat kurallarına uyulması, taşıyıcı sistemle ilgili gerekli tedbirlerin alınması, ilgili projelerin hazırlanması, fenni mesuliyetlerin üstlenilmesi ve ilgili idarenin tadilata izin vermesi gerekiyor.
Bu düzenleme özellikle yaşlı, engelli veya hareket kısıtlılığı bulunan bireylerin yaşadığı müstakil konutlar açısından önemli bir kolaylık sağlayabilir.
Mevcut Yapılarda Esaslı Tadilat İçin Geçiş Hükmü
Yapı kullanma izni almış mevcut yapılarda yapılacak esaslı tadilatlar için de geçiş hükmü getirildi.
Mevcut yapının emsal ve inşaat alanını, kullanım amacını, arsa paylarını, saçak seviyesini ve yapı yaklaşma mesafelerini ihlal etmemek; taşıyıcı sistemi olumsuz etkilememek ve güncel yangın, deprem, ısı-su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliği tedbirlerini almak kaydıyla, esaslı tadilat işlemleri yapı ruhsatının düzenlendiği tarihte yürürlükte olan yönetmelik hükümlerine göre sonuçlandırılabilecek.
Bu düzenleme, mevcut yapı stokundaki tadilat süreçlerinde uygulama esnekliği sağlayacak.
Ofis ve Büro Bağımsız Bölümler Konuta Dönüştürülebilecek
Yönetmeliğe eklenen geçici madde ile ofis/büro kullanım amaçlı bağımsız bölümlerin konuta dönüştürülmesine yönelik özel bir düzenleme getirildi.
Buna göre, değişiklikten önce uygulama imar planında konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda; ofis veya büro amaçlı ruhsat düzenlenerek yapımına başlanmış ya da yapı kullanma izni alınmış yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmemek şartıyla kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenebilecek.
Ancak bu işlem için 1 yıllık süre öngörüldü. Tadilat ruhsatının, maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılması gerekecek.
Değişiklik Ne Anlama Geliyor?
1 Temmuz 2026 tarihli değişiklik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde uygulamada tereddüt oluşturan bazı konuları netleştirmeyi amaçlıyor.
Özellikle emsal hesabı, bahçe kullanımları, asansör zorunluluğu, bodrum katların değerlendirilmesi ve mevcut ruhsatlı yapıların tadilat süreçleri bakımından daha ayrıntılı hükümler getirildi.
Ofis ve büro bağımsız bölümlerin belirli şartlarla konuta dönüştürülebilmesi ise, özellikle konut ihtiyacının yoğun olduğu bölgelerde dikkatle takip edilmesi gereken önemli bir düzenleme olarak öne çıkıyor.
Yeni hükümler, bugün 1 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girdi.
Sanal Şantiye sitesinden daha fazla şey keşfedin
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
