Belirlenen projeler dâhilinde bir yapıyı inşa edebilmek için verilen izne yapı ruhsatı denir. Yapı ruhsat işlemleri 3194 sayılı imar kanunu ve buna bağlı yönetmeliklere göre yapılır.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra kaç yıl içerisinde inşaata başlamak gereklidir?

Tüm izinlerde olduğu gibi yapı izninin de (ruhsatının) bir geçerlilik süresi mevcuttur. Yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren iki yıl içerisinde inşaata başlamak gerekir. Bu şartlarda yapı ruhsatı beş yıl geçerlidir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içerisinde inşaata başlama zorunluluğu olduğundan, “inşaata başlama” kavramının ne olduğu önem kazanır.

İnşaata başlamak demek inşaatın yapılacağı parselden hafriyat amaçlı bir kürek toprak almak demektir. Yani temel için bir kürek dahi toprak almış olsanız ve sonra bıraksanız, inşaata başlamışsınız demektir. Başlama kuralına uyduktan sonra yapı ruhsatınız beş yıl geçerlidir. Beş yıl bitimine dek yapıyı bitirmiş olmanız gerekir. Eğer bitirememişseniz ruhsatınızı yenilemeniz ve bir beş yıl daha kazanmanız gerekir.

Süreye bağlı ruhsat yenileme işlemi kaç defa yapılabilir?

Süreye bağlı ruhsat yenileme işlemi ise en fazla iki kez yapılabilmektedir. Yani ilk ruhsatı da dikkate alırsak yapınızı on beş yıl da bitirmeniz gerekir. Bu durumda da “inşaat bitim tarihi” kavramı önem kazanır. Ne olunca inşaat bitmiş kabul edilir? Yapının içerisinde yıllardır oturuyor olmanız, elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerinizin olması, kat irtifakınızın olması, bahçesine kadar tüm düzenlemelerin yapılmış olması yapınızın bitmiş olduğu anlamına gelmez. Yapının bittiği tarih, ” yapı kullanma izin belgesi”‘ nin yani “iskan belgesi” nin alındığı tarihtir. Yapı kullanma izin belgesi almadıysanız suyunuzda olsa, elektriğiniz de olsa, yıllardır oturuyor da olsanız, hala devam eden bir inşaat şartlarına tabisiniz.

Örneklerle yapı ruhsatı süreci

Sayısal bir örnek vererek bu iki yıl/beş yıl ruhsat geçerlilik tarihini netleştirelim. Bugün 5 Mayise 2020. Bugün yapı ruhsatı aldığınızı düşünelim. 4 Mayıs 2022′ ye kadar, yani iki yıl içerisinde zemine en az bir kazma vurup hafriyata başlamanız gerekir. Diyelim 4 Mayıs 2022′ ye kadar kazma vurmadınız yani inşaata başlamadınız. Ruhsatınız ölür. Artık inşai çalışma yapamazsınız. 4 Mayıs 2022 tarihine kadar hafriyata başladıysanız ruhsatınız 4 Mayıs 2025 tarihine dek geçerlidir, yani beş yıl geçerlidir. 4 Mayıs 2025 tarihine yaklaştınız, baktınız inşaat bitecek gibi değil, o zaman en geç 4 Mayıs 2025 tarihine kadar belediyeye(ruhsat merci neresi ise) ruhsat yenileme dilekçenizi vermeniz gerekir. Aksi takdirde ruhsat yenileme hakkınızı kaybedersiniz.

Ruhsat yenileme işlemi neden önemlidir?

Ruhsat yenileme işlemi neden önemlidir onu yazayım. Eğer zamanında ruhsat yenilemenizi yapmamışsanız, beş yıllık süreyi geçirmişseniz, binanız hala tamamlanmamışsa bundan sonraki işlemlerinizde yeni yönetmelik hükümlerine tabi olursunuz, imar kanunundaki değişiklikler, deprem yönetmeliğindeki değişiklikler sizi etkiler. Binanızı tadil etmek, güçlendirmek, yıkmak zorunda kalabilirsiniz. Bu bağlamda süresi içerisinde ruhsat yenileme işlemi önem arz eder.

Ruhsat yenilemede bilinmeyen/dikkat edilmeyen nokta

Yazının başlığındaki hususa gelirsek. Yani ruhsat yenilemede bilinmeyen/dikkat edilmeyen konuya gelirsek. Esas yapı ruhsatını aldıktan sonra bu beş yıllık süre başlar. Ancak zaman zaman inşaat devam ederken tadilat ruhsatları alınabilir, yapıda değişiklikler olabilir. Önemli husus budur. Her ne amaçla olursa olsun beş yıllık süre alınan en son ruhsattan sonra yeniden başlar. Şöyle ki; Bugün 5 Mayıs 2020 de ruhsat aldınız, başladınız. Ruhsat geçerlik tarihiniz 4 Mayıs 2025. Ama 4 Haziran 2024 tarihinde de herhangi bir tadilat ruhsatı aldınız(iş yeri, konut, cephe değişikliği vb. her ne ise) , artık beş yıllık süre tadilat ruhsatını aldığınız 4 Haziran 2024 tarihinde yeniden başlamıştır ve ruhsatınız 3 Haziran 2029 tarihine kadar geçerli hale gelmiştir.

Bahsettiğim bu son husus planlı alanlar imar yönetmeliğinin 54.maddesinin 6. fıkrasında açıkça belirtilmektedir.

İlgili madde aynen şu şekildedir:

PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ

ALTINCI BÖLÜM

Projeler ve Yapı İzin Belgeleri

Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler

MADDE 54 – (1) Kanun ve bu Yönetmelikle getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz.

(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.

(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.

(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.

(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.

(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir……

Hem ilgili idarelerin, hem vatandaşların mağdur olmaması için bu maddenin işletilmesi önemlidir.

Ahmet ÇELİKKOLLU
İnşaat Mühendisi
ESKİŞEHİR
05454019515

Sayın Ahmet ÇELİKKOLLU’nun diğer yazılarına buradan ulaşabilirsiniz.