Belirlenen projeler dâhilinde bir yapıyı inşa edebilmek için verilen izne yapı ruhsatı denir. Yapı ruhsat işlemleri 3194 sayılı imar kanunu ve buna bağlı yönetmeliklere göre yapılır.
Yapı ruhsatı alındıktan sonra kaç yıl içerisinde inşaata başlamak gereklidir?
Tüm izinlerde olduğu gibi yapı izninin de (ruhsatının) bir geçerlilik süresi mevcuttur. Yapı ruhsatı alındığı tarihten itibaren iki yıl içerisinde inşaata başlamak gerekir. Bu şartlarda yapı ruhsatı beş yıl geçerlidir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içerisinde inşaata başlama zorunluluğu olduğundan, “inşaata başlama” kavramının ne olduğu önem kazanır.
İnşaata başlamak demek inşaatın yapılacağı parselden hafriyat amaçlı bir kürek toprak almak demektir. Yani temel için bir kürek dahi toprak almış olsanız ve sonra bıraksanız, inşaata başlamışsınız demektir. Başlama kuralına uyduktan sonra yapı ruhsatınız beş yıl geçerlidir. Beş yıl bitimine dek yapıyı bitirmiş olmanız gerekir. Eğer bitirememişseniz ruhsatınızı yenilemeniz ve bir beş yıl daha kazanmanız gerekir.
Süreye bağlı ruhsat yenileme işlemi kaç defa yapılabilir?
Süreye bağlı ruhsat yenileme işlemi ise en fazla iki kez yapılabilmektedir. Yani ilk ruhsatı da dikkate alırsak yapınızı on beş yıl da bitirmeniz gerekir. Bu durumda da “inşaat bitim tarihi” kavramı önem kazanır. Ne olunca inşaat bitmiş kabul edilir? Yapının içerisinde yıllardır oturuyor olmanız, elektrik, su, doğalgaz gibi aboneliklerinizin olması, kat irtifakınızın olması, bahçesine kadar tüm düzenlemelerin yapılmış olması yapınızın bitmiş olduğu anlamına gelmez. Yapının bittiği tarih, ” yapı kullanma izin belgesi”‘ nin yani “iskan belgesi” nin alındığı tarihtir. Yapı kullanma izin belgesi almadıysanız suyunuzda olsa, elektriğiniz de olsa, yıllardır oturuyor da olsanız, hala devam eden bir inşaat şartlarına tabisiniz.
Örneklerle yapı ruhsatı süreci
Sayısal bir örnek vererek bu iki yıl/beş yıl ruhsat geçerlilik tarihini netleştirelim. Bugün 5 Mayise 2020. Bugün yapı ruhsatı aldığınızı düşünelim. 4 Mayıs 2022′ ye kadar, yani iki yıl içerisinde zemine en az bir kazma vurup hafriyata başlamanız gerekir. Diyelim 4 Mayıs 2022′ ye kadar kazma vurmadınız yani inşaata başlamadınız. Ruhsatınız ölür. Artık inşai çalışma yapamazsınız. 4 Mayıs 2022 tarihine kadar hafriyata başladıysanız ruhsatınız 4 Mayıs 2025 tarihine dek geçerlidir, yani beş yıl geçerlidir. 4 Mayıs 2025 tarihine yaklaştınız, baktınız inşaat bitecek gibi değil, o zaman en geç 4 Mayıs 2025 tarihine kadar belediyeye(ruhsat merci neresi ise) ruhsat yenileme dilekçenizi vermeniz gerekir. Aksi takdirde ruhsat yenileme hakkınızı kaybedersiniz.
Ruhsat yenileme işlemi neden önemlidir?
Ruhsat yenileme işlemi neden önemlidir onu yazayım. Eğer zamanında ruhsat yenilemenizi yapmamışsanız, beş yıllık süreyi geçirmişseniz, binanız hala tamamlanmamışsa bundan sonraki işlemlerinizde yeni yönetmelik hükümlerine tabi olursunuz, imar kanunundaki değişiklikler, deprem yönetmeliğindeki değişiklikler sizi etkiler. Binanızı tadil etmek, güçlendirmek, yıkmak zorunda kalabilirsiniz. Bu bağlamda süresi içerisinde ruhsat yenileme işlemi önem arz eder.
Ruhsat yenilemede bilinmeyen/dikkat edilmeyen nokta
Yazının başlığındaki hususa gelirsek. Yani ruhsat yenilemede bilinmeyen/dikkat edilmeyen konuya gelirsek. Esas yapı ruhsatını aldıktan sonra bu beş yıllık süre başlar. Ancak zaman zaman inşaat devam ederken tadilat ruhsatları alınabilir, yapıda değişiklikler olabilir. Önemli husus budur. Her ne amaçla olursa olsun beş yıllık süre alınan en son ruhsattan sonra yeniden başlar. Şöyle ki; Bugün 5 Mayıs 2020 de ruhsat aldınız, başladınız. Ruhsat geçerlik tarihiniz 4 Mayıs 2025. Ama 4 Haziran 2024 tarihinde de herhangi bir tadilat ruhsatı aldınız(iş yeri, konut, cephe değişikliği vb. her ne ise) , artık beş yıllık süre tadilat ruhsatını aldığınız 4 Haziran 2024 tarihinde yeniden başlamıştır ve ruhsatınız 3 Haziran 2029 tarihine kadar geçerli hale gelmiştir.
Bahsettiğim bu son husus planlı alanlar imar yönetmeliğinin 54.maddesinin 6. fıkrasında açıkça belirtilmektedir.
İlgili madde aynen şu şekildedir:
PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ
ALTINCI BÖLÜM
Projeler ve Yapı İzin Belgeleri
Yapı ruhsatına ilişkin genel hükümler
MADDE 54 – (1) Kanun ve bu Yönetmelikle getirilen istisnalar dışında yapı ruhsatı alınmaksızın hiçbir yapının inşasına başlanamaz.
(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.
(3) Ruhsat süresi içinde yapılan başvurularda ilgili idarelerin ruhsatı yeniledikleri tarihe bakılmaksızın ruhsat, ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında beş yıl uzatılarak yenilenir. Süreye ilişkin ruhsat yenileme en çok iki kere yapılır.
(4) Süre uzatımı başvurusu yapılmayan yapılarda idareler, ruhsat süresinin dolduğu tarihten itibaren en geç 30 gün içinde yapı yerinde seviye tespitini yapar.
(5) Ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınması zorunludur.
(6) İlk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar. Yapı ruhsatı alındıktan sonra mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir……
Hem ilgili idarelerin, hem vatandaşların mağdur olmaması için bu maddenin işletilmesi önemlidir.
Ahmet ÇELİKKOLLU
İnşaat Mühendisi
ESKİŞEHİR
05454019515
Sayın Ahmet ÇELİKKOLLU’nun diğer yazılarına buradan ulaşabilirsiniz.
Merhaba Ahmet Bey. Bir parselde birden fazla bloklu binalar varsa binaların hepsi aynı ruhsat tarih ve numaralı ve farklı YİBF ler alınarak ruhsatlandırılmışsa. Bu binaların birinin ruhsat süresi içinde iskanı alınmış olup diğer bloklara 2 yıllık ruhsat süresi içerisinde başlanmamışsa, başlamayan blokların ruhsatları ölür mü? Bu konuyla ilgili mevzuat bulamadım. Teşekkürler
3194 sayili imar kanunundaki yapi tanimini hatirlayalim.:
“Yapi: karada ve suda daimi veya gecici resmi veya ozel yeralti ve yerustu insaati………”
Boyle bir tanim var. Yapi ruhsatlarinda, ise birden cok yapi icin tek bir ruhsat duzenlenebilmekte. Ruhsat formuna bakarsaniz yapi ile ilgili ozellekler kisminda benzer yapi sayisi kutucugu yer almakta. Yani bir ruhsatta birden cok yapi yeralmakta/yeralabilmekte. Esas okan YAPILAR’ in insaatina baslanmasidir. Ruhsatin insaasina baslanmaz, ruhsattaki yapinin/yapilarin insaasina baslanir. Dolayisiyle 2 yil icerisinde baslama, 5 yil icerisinde bitirme kurali HER YAPI ICIN GECERLIDIR. Ruhsata bagli kac yapida insaat baslamissa konu o yapilar bazinda degerlendirilir. Ayni parselde de olsa, ayni ruhsat numarasi da olsa yapimina baslanmayan yapilar uzerinden 2 yil gecmisse o yapilar icin muktesep hak iddia edilemez. Yonetmelik yapi kavrami uzerinden tanimlanaya gitmistir. Yazida gecen 54.maddeninin 2. Fikrasinda da YAPI ifadesi gecer.
“(2) Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.”
Dolayisiyle Ayni parselde de olsa insaasina baslamadiginiz yapinin(blogun) insaasina devam edemezssiniz. Ruhsat o yapi icin hukumsuz hale gelmistir.
Ahmet Bey Merhaba,
Hisseli tapunun olduğu ve kat irtifakının tesisi edildiği gayrimenkul için inşaat ruhsatı aldım ancak 2 yıl için de inşaata başlamadım. 5 yıllık süre ise dolmadı. Bu durumda ruhsatımı yenilemem mi gerekiyor yoksa bu yeni bir ruhsat başvurusu mu olacak. Bir de hisseli tapu olduğundan diğer hissedarın inşaat izninden ben de yararlanabilir miyim ? teşekkür ederim.
Merhaba,
2 yillik surede insaat baskamadiginiz icin ruhsat ölmüş. Ruhsat yenilemede yapamazssiniz. YENIDEN RUHSAT ALMANIZ GEREKIR. Ruhsat alirken her kat irtifaki olan tek basina alamaz. Tek bir insaat ruhsati vardir. Ya herkes gelip ruhsata imza atacak, yada biriniz diger tum ortaklarinda vekaletini alip ruhsat cikaracak. Tek tek ruhsat cikmaz
Ali Bey, geçen sene müt. sınıflandırması sistemi çıktı biliyorsunuz. Biz su basman seviyesinde ara verdiğimiz bir inşaatımızı ruhsat süremiz bitmeden uzatmak istedik. Fakat belediye yetki belgemizin yeterli sınıfta olmadığını söyleyerek ruhsat uzatmayı yapmıyor. Ya yetki belgeni gerekli sınıfta al diyor, ya da inşaat başka müteahhit firmaya devredilmeli diyor. Konu hakkındaki görüşünüz nedir?
Merhaba ahmet bey ben 2010 da 2 katlı bir binaya başladım 2 yıl içerisin de çatı bitti ancak 5 yıl dolduktan sonra ruhsat yeniledim 2015 sonra inşaat tamam lanmadı 2020 ruhsat yenileme yapmak için şantiye şefi ruhsat raporu hazırlayacak lar 3000 tl ye benim size sormak istedigim bu ruhsat süresi en fazla ne kadar sürer ve nekadar zaman da başlamamız gerekir teşekkür ederim.
Merhabalar Bina 5 yıl içerisinde tamamlanmış elektrik su vb. aboneliklerde problem yok. İnşaat bitim tarihi 200 ancak müteahhit kooperatif kurarak arsa sahibi ile daire karşılığı anlaşmış. Kooperatifin SGK ve maliyeye olan borçları vb. durumlardan dolayı İskan raporu alınmamış. Aralık 2020 nin son haftasında belediyeye gittiğimde problemleri çözmenin başlangıç noktası ruhsat yenilemeden geçiyor dediler. Yukarıda sizin makalelerde “inşaat 5 yılda bitmiş ise ruhsat yenilemeye gerek yok” gibi anladım.
Bu konularda bilgiye ihtiyacım var