Dört tarafı yollarla çevrili, içeride 15, 20 tane belki de daha fazla sayıda parsel olan bir imar adası düşünün. Ama bu adadaki parsellerden bazıları girintili çıkıntılı olsun, eni çok az, derinliği çok fazla olan parseller olsun. Bazı parsellerin tevhidi gereksin, bazı parsellerin ifrazı gereksin. Kısacası içerideki parsellerin sorunları olsun(ifraz=ayırma, tevhid=birleştirme).

Bu tür yerlerde arsaların, yapılaşmaya uygun hale getirilmesi işlemine basitçe arsa düzenlemesi denir.

Arazi ve arsa düzenlemeleri nasıl yapılır?

Arazi ve arsa düzenlemesi yapılacak yerler kesinlikle imar planına sahip olmalıdır.
Dört tarafı yolla çevrili olan bu sorunlu adadaki tüm parseller, adeta bir hamur gibi yoğrulur, dümdüz hale getirilir. Daha sonra adeta cetvelle çizilir, tek tek düzgün arsalar oluşturulur. Ayrıca bu ada da yeşil alanlar, okul yerleri, park vb. bölümlerde ayrılır. Park, yeşil alan, okul yerleri gibi kamusal alanlarda mevcut arsalardan paylar alınarak(özel mülkiyetten pay) oluşturulur. Dolayisiyle arsa düzenlemesi yapılmadan önce bu adada 300 metrekare arsası olan birinin, arsa düzenlemesi yapıldıktan sonra arsası 200 metrekareye düşer/düşebilir. Bu kesinti en fazla %45 olabilir. Yani arsa düzenlemesi yapılmadan önce bu adada 300 metrekare yere sahip biri, düzenleme sonrası 165 metrekare arsaya sahip olacaktır/olabilir (max %45). Yani, arsa düzenlemesi sonucu vatandaşların arsalarındaki değer artışı karşılığı bu şekilde geri alınmaktadır. Arsa düzenlemeleri olarak alınabilecek bu %45 lik oran DOP(Düzenleme Ortaklık Payı) olarak anılır. Bazı durumlarda kamu hizmetleri için ayrılması gerekli kısımların %45 ten fazla olması gerekebilir. Bu durumda %45 ten fazla olan kısımlar idare tarafından satın alınır(kamulaştırma) ya da trampa yapılır(değiştirilir)

Vatandaşın yeri park, yeşil alan, yol, okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerde ise, ilgili kurum, üzerindeki ağaçlar, yapılar da dahil olmak üzere ilgiliye bedel ödeyerek burayı kamulaştırır. Burada en önemli hususlardan biri de Büyükşehir Belediyeleri içerisinde olan DOP ile elde edilen yerlerin tasarrufudur. İlgili ilce belediyesi bu kamu alanı ile ilgili projesini büyükşehir belediyesine sunar ve gerçekleşmesini isteyebilir. Büyükşehir belediyesi 3 ay içerisinde yapım isine başlamaz ise ilce belediyesi bu kamu yatırımını kendisi gerçekleştirebilir, büyükşehri beklemesine gerek yoktur.

Kamulaştırılması gerekli alanlarla ilgili en önemli hususlardan birisi de, özel mülkiyete tabi olup halen kamulaştırılmamış yerlerdeki vatandaşın yapılaşma meselesidir.

Yani imar planında okul, park, hastane yeri olarak ayrılmış bir yer, vatandaşın elindeyse, kamulaştırılmamışsa, vatandaş burada yapılaşmaya nasıl gidecektir, gidebilecek midir?

Evet, burada vatandaş, belli şartlarda yapılaşmaya gidebilir. Bu alan yol, meydan, park, çocuk bahçesi gibi yerlerden olmamak kaydı ile(hastane olabilir, okul alanı olabilir vb.), tüm maliklerin talebi ile idare de uygun görürse özel tesis yapılabilir/vatandaş yapabilir. Ancak vatandaşın buraya yapacağı yapının projeleri de ilgi idarece onaylanmak zorundadır, ayrıca inşaat aşamasında ilgili idarede yapıyı kontrol etmek zorundadır/edecektir, yani iskan alınıncaya dek tüm evrelere idarece kontrol edilir. Bu yerlerde vatandaş rahatça yapılaşmaya gidemeyeceğinin bilincinde olmalıdır. Diyelim bir okul alanı özel mülkiyette, vatandaş bina yapmak istiyor. Vatandaş ileride eğitim kurumuna dönüşebilecek bir tarzda mimari çizdirmelidir ki ilgili kurum bunu onaylasın. Bu şartlarda yapılan tesis 10 yıl vatandaşlar tarafından kullanılır, kamulaştırma hala yapılmadıysa bu sure 5’er yıl, 5’er yıl uzatılır. Bu yerlerde tapuya şerh konur. Bu yapıyı yapan vatandaş/vatandaşlar, bu sure bitiminde yaptıkları binanın kamuya geçeceğini bilir ve bu şekilde bir yazılı taahhüt verir. Tabi kamuya geçerken kamulaştırma bedeli vatandaşa ödenir.

Bir adada 18.madde uygulaması yapılmadan ifraz/tevhid işlemleri yapılamaz ifraz tevhid gerektirecek bir durum dahi olsa önce 18 uygulaması yapılıp parselasyon planları tescil edilir, sonra diğer işlemler gerekiyorsa yapılır. İfraz, tevhid işlemlerinde rant sağlayıcı bir durum ortaya çıkarılamaz. Yani ifrazdan ya da tevhidden önce yapılaşma oranı ne ise, ifraz ya da tevhidden sonrada ayni olur, kazanç sağlanamaz…

Ahmet CELIKKOLLU
İnşaat Mühendisi
ESKISEHIR
0545401 9515